📌 대출 받을때 필수로 알아야 하는 3가지 LTV, DTI, DSR 완벽 정리

요즘 대출 규제가 계속 바뀌면서 '대출을 받을 수 있는 건지 없는 건지' 헷갈리는 분들이 많아요. 대출에 자주 등장하는 용어인 LTV, DTI, DSR의 의미를 제대로 알면 대출 한도를 예측하는 데 큰 도움이 될 거예요. 오늘은 이 세 가지 개념과 2024년부터 시행되는 스트레스 DSR까지 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.

🔹 LTV(주택담보대출비율)란?

LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때, 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타내는 비율이에요. 쉽게 말해, 집값이 5억 원일 때 LTV 80%라면 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.

LTV 적용 기준:
- 규제지역과 비규제지역에 따라 달라요.
- 무주택자, 1주택자의 경우 비규제지역은 최대 70%, 규제지역은 40~60% 적용.
- 생애 최초 주택 구매자라면 규제 여부와 상관없이 LTV 80%까지 적용 가능!
다주택자 규제:
- 2023년부터 규제지역 내에서도 다주택자가 최대 30%까지 대출 가능해졌어요.

🔹 DTI(총부채상환비율)란?

DTI는 연소득 대비 주택담보대출의 원리금과 기타 부채 이자 상환액의 비율을 의미해요. 대출을 받을 때 '갚을 능력'을 판단하는 지표입니다.

계산 방법:
- (주택담보대출 원리금 + 기타 대출의 이자 상환액) ÷ 연소득 × 100
- 투기지역, 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 지역은 60% 적용됩니다.
특례: 생애 최초 구입자나 서민 실수요자는 규제 지역에서도 60%까지 완화 적용.

🔹 DSR(총부채원리금상환비율)란?

DSR은 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 신용대출 등 모든 대출의 상환액을 포함합니다. 그래서 더 강력한 대출 규제로 작용하죠.

계산 방법:
- 모든 대출의 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
- 대출 총액이 1억 원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용해요. (2금융권은 50%)
주의: 전세자금대출이나 소액 신용대출은 제외되지만, 마이너스 통장 한도는 전액 포함돼요.

🔹 스트레스 DSR이란?

2024년부터 시행되는 스트레스 DSR은 금리 인상을 고려해 대출 한도를 줄이는 방식이에요. 금리가 올라갈 가능성을 미리 반영해 대출자의 상환 능력을 평가하죠.

스트레스 금리 적용 단계:
- 1단계(2024년 2월~8월): 주택담보대출에만 적용, 스트레스 금리 1.5%의 25% 반영
- 2단계(2024년 9월~): 신용대출, 2금융권 주택담보대출까지 확대, 스트레스 금리 50% 반영
- 3단계(2025년 7월~): 스트레스 금리 100% 완전 반영
스트레스 금리: 기본 1.5%p~3%p 사이에서 결정되며, 매년 상하반기에 조정됩니다.